Quelques aspects financiers des investissements immobiliers et immobiliers

Quelques aspects financiers des investissements immobiliers et immobiliers

Les biens immobiliers ou immobiliers ne sont pas considérés comme des instruments de placement vraiment liquides, car les biens immobiliers individuels ou immobiliers ne sont pas interchangeables. Par conséquent, identifier un terrain ou un bien immobilier dans lequel investir peut demander beaucoup de temps et d’efforts et dépend en grande partie de la familiarité éventuelle des investisseurs avec le segment du marché correspondant à leurs intérêts. Les investisseurs immobiliers ou fonciers ont souvent recours à diverses méthodes d’évaluation pour leur faciliter la vie en comparant les prix. Les sources d'informations relatives aux prix peuvent inclure: des enchères publiques, des ventes privées, des agences publiques, des listes de marché ou des agents immobiliers.

Les biens immobiliers ou immobiliers sont beaucoup plus chers que les obligations ou les actions. Par conséquent, les investisseurs ont le plus souvent recours à un emprunt hypothécaire pouvant être garanti par le terrain ou par l’immobilier lui-même. En conséquence, nous utilisons généralement les termes * actions * ou * effet de levier * en référence aux sommes versées par l'investisseur par opposition au montant prêté par la banque. Leur ratio est appelé Loan-to-Value (LTV) qui est considéré comme représentant le risque pris par l'investisseur. La plupart des banques considèrent que 20% de la valeur d'expertise est une exigence de fonds propres minimale. Un grand nombre de fonds de pension et de FPI, ou fiducies de placement immobilier, achètent régulièrement des terrains ou des biens immobiliers avec un effet de levier «nul», minimisant ainsi leurs risques, mais limitant également leur retour sur investissement (ROI).

Si l’achat du terrain ou de l’immobilier est mis à profit, les mensualités nécessaires ou les «frais de portage» pourraient créer un flux de trésorerie négatif pour l’investisseur immédiatement après l’achat. Outre les éléments de flux de trésorerie positifs possibles tels que ceux générés par l’amortissement, la constitution de fonds propres et la plus-value du capital, les investisseurs peuvent également compenser partiellement ou totalement les "coûts de portage" au moyen du produit net d’exploitation. Ce terme technique signifie généralement * location moins les dépenses * et dans les pays autres que les États-Unis, il est souvent appelé flux de trésorerie net. Le ratio * NOI / prix d'achat * s'appelle le taux de capitalisation. Il indique indirectement en combien d'années la propriété ou les biens immobiliers vont s'autofinancer dans un environnement financier sans intérêts.

Par exemple. si un investisseur a acheté un terrain ou un bien immobilier pour 800 000 $ générant un résultat net d'exploitation positif de 40 000 $ par an, le taux de capitalisation de la propriété est de 5%. Cela montre à l'investisseur que le bien foncier ou immobilier va s'autofinancer dans 20 ans en termes de flux de trésorerie nets.

Mentions légales