L'immobilier et l'AMT: immeubles locatifs ou d'investissement

L'immobilier et l'AMT: immeubles locatifs ou d'investissement

L’impôt minimum de remplacement est une considération très importante pour les contribuables propriétaires d’immeubles, car à peu près toutes les règles fiscales s’appliquant à l’immobilier diffèrent pour l’AMT de l’impôt ordinaire. Cet article sur l’immobilier et l’AMT aborde les situations dans lesquelles l’individu détient l’immeuble à titre d’investissement, généralement en tant qu’immeuble locatif. Les différences de traitement fiscal entre l’impôt ordinaire et l’IMR peuvent être importantes.

Frais d'intérêts

L’intérêt payé sur l’hypothèque contractée pour l’acquisition du bien est entièrement déductible, tant pour l’impôt ordinaire que pour l’impôt minimum de remplacement. Contrairement aux déductions détaillées qui permettent un avantage fiscal correspondant à des dépenses personnelles, le droit fiscal autorise généralement toutes les déductions qu'un contribuable doit effectuer dans le but de gagner un revenu d'entreprise. Ainsi, les limitations évoquées dans l'article précédent sur les intérêts hypothécaires résidentiels ne s'appliquent pas.

Si, toutefois, les capitaux propres du bien locatif sont utilisés en garantie d'un emprunt supplémentaire, par exemple une hypothèque de second rang, le contribuable doit alors examiner comment le produit de cet emprunt est utilisé pour déterminer la déductibilité des intérêts. Si le produit est utilisé pour un prêt auto ou pour financer l'éducation d'un enfant, par exemple, alors l'intérêt est un intérêt personnel non déductible. Si le produit est utilisé pour améliorer le bien locatif, les intérêts sont déductibles.

Suggestion – il est préférable que les contribuables séparent leurs emprunts personnels de ceux empruntés aux entreprises. Le fait de mélanger les deux crée des problèmes de tenue des documents et peut entraîner des conflits avec l'IRS.

Impôts fonciers

Les impôts fonciers payés sur les immeubles locatifs ou les immeubles de placement sont autorisés en totalité, tant pour l’impôt ordinaire que pour l’impôt minimum de remplacement.

Idée de planification – si vous avez la possibilité de payer votre facture d’impôts fonciers cette année ou l’année suivante, payez-la dans une année où vous avez suffisamment de revenus provenant de la propriété pour ne pas générer de perte de loyer. Cette stratégie peut aider à éviter de déclencher les limitations de perte d'activité passive décrites ci-dessous.

Exemple – En Floride, les factures d’impôt foncier sont postées en octobre et sont payables selon le barème de remise suivant: novembre – 4%, décembre – 3%, janvier – 2%, février – 1%. Si vous avez une perte de la propriété en 2010 mais que vous espérez générer un revenu en 2011, ne payez pas votre facture en novembre ou en décembre. L'abandon de ce petit rabais pourrait vous aider à éviter les règles de limitation des pertes.

Dépréciation

L'amortissement est autorisé pour les biens détenus à des fins d'investissement. La partie du coût affectable au terrain n'est pas amortissable, mais pour le bâtiment lui-même et les meubles, appareils ménagers, moquettes, etc., une déduction pour amortissement peut être prise.

Les biens immobiliers (c'est la définition légale de la maison ou d'un autre bâtiment) destinés à la location / à l'investissement ne peuvent être amortis aux fins de l'impôt normal que selon la méthode "linéaire", sur une durée de vie de 27,5 ans. Ainsi, une propriété avec 275 000 dollars alloués au bâtiment serait amortie au taux de 10 000 dollars par an.

Les biens meubles (c'est la définition légale d'éléments tels que les meubles, les appareils ménagers, les tapis, etc.) peuvent être amortis aux fins de l'impôt normal selon une méthode "accélérée" sur une durée de vie utile de cinq ans. Une méthode accélérée permet une déduction de l’amortissement plus importante au cours des premières années, en reconnaissance d’un facteur d’obsolescence ou de perte de valeur que vous voyez dans une nouvelle propriété (les voitures en sont un bon exemple).

Toutefois, aux fins de l’AMT, les biens meubles ne peuvent être amortis que selon la méthode de l’amortissement linéaire. Ainsi, un élément AMT sera généré dans les premières années si la méthode accélérée est utilisée.

Idée de planification – pour les biens personnels, envisagez de choisir la méthode linéaire aux fins de l’impôt ordinaire. Tout en renonçant à un léger avantage fiscal lié à l’amortissement plus important des premières années, cela pourrait signifier éviter de payer l’AMT.

Règles d'investissement actif / passif et règles "à risque"

Un contribuable qui n'est pas "actif" dans la gestion d'un immeuble de placement ne peut pas utiliser les pertes d'un immeuble locatif pour compenser d'autres revenus tels que les salaires, les dividendes, les intérêts, les gains en capital, etc. Ces pertes sont plutôt reportées jusqu'à ce que le contribuable vende le ou génère un revenu passif à partir de celle-ci ou d’autres sources d’investissement passif.

De même, les règles relatives au risque de nier l’utilisation de ces types de pertes dans la mesure où le contribuable a acquis le placement avec de l’argent emprunté et n’a pas de responsabilité personnelle vis-à-vis de la dette.

Idée de planification

Si ces limitations de pertes s'appliquent, considérez les idées de planification mentionnées ci-dessus afin de minimiser les pertes générées chaque année. De toute façon, ils ne vous font aucun bien.

Vente de la propriété

La vente d’immeubles locatifs / d’investissement peut donner lieu à plusieurs problèmes de TMA. La première est que votre gain ou votre perte peut être différent pour l'AMT que pour les besoins de l'impôt régulier. Cela se produirait si différentes méthodes d’amortissement étaient utilisées. Par exemple, si le bien meuble était amorti selon une méthode accélérée aux fins de l’impôt ordinaire, la base de ce bien lors du calcul du gain ou de la perte sur la vente serait différente car la méthode linéaire devait être utilisée aux fins de l’impôt minimum de remplacement.

Le gain sur la vente d'un immeuble de placement est généralement un gain en capital, bien qu'une partie puisse être traitée comme un revenu ordinaire en fonction de la méthode d'amortissement accéléré utilisée. Les gains en capital ne constituent pas en eux-mêmes un élément AMT, mais ils peuvent néanmoins entraîner le paiement de l’AMT. Cela s'explique par le fait que le montant de l'exonération AMT est progressivement supprimé pour les contribuables à certains niveaux de revenu. Ce revenu supplémentaire peut donc avoir pour effet de réduire l'exonération, ce qui augmente le revenu imposable aux fins de l'impôt minimum de remplacement.

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