Les agents immobiliers et Internet – Comment acheter et vendre un bien immobilier aujourd'hui

Les agents immobiliers et Internet – Comment acheter et vendre un bien immobilier aujourd'hui

Alors et maintenant

Il y a dix ans, la recherche d'un bien immobilier aurait débuté dans les bureaux d'un agent immobilier local ou en conduisant simplement en ville. Au bureau de l'agent, vous passeriez un après-midi à feuilleter des pages de listes de propriétés actives à partir du service Multiple Listing Service (MLS) local. Après avoir choisi les propriétés qui vous intéressent, vous passerez de nombreuses semaines à visiter chaque propriété jusqu’à ce que vous trouviez la bonne. La recherche de données de marché vous permettant d’évaluer le prix demandé prendrait plus de temps et entraînerait beaucoup plus de conduite, et vous pourriez ne pas être en mesure de trouver toutes les informations dont vous aviez besoin pour vous sentir vraiment à l'aise avec une juste valeur marchande.

Aujourd'hui, la plupart des recherches de propriétés commencent sur Internet. Une recherche rapide sur Google par mot-clé vous permettra d'obtenir des milliers de résultats. Si vous repérez une propriété d’intérêt sur un site Web immobilier, vous pouvez généralement visionner des photos en ligne et peut-être même faire une visite virtuelle. Vous pouvez ensuite consulter d'autres sites Web, tels que l'évaluateur de comté local, pour avoir une idée de la valeur de la propriété, voir ce que le propriétaire actuel a payé pour la propriété, vérifier les taxes foncières, obtenir les données du recensement, les informations sur l'école et même vérifier dehors quels magasins sont à distance de marche-tout sans quitter votre maison!

Bien que les ressources sur Internet soient pratiques et utiles, leur utilisation correcte peut s'avérer difficile en raison du volume d'informations et de la difficulté à en vérifier l'exactitude. Au moment de la rédaction de ce document, 2 670 000 sites Web ont été consultés. Même une recherche immobilière spécifique à un quartier peut facilement renvoyer des milliers de sites Web. Avec autant de ressources en ligne, comment un investisseur les utilise-t-il efficacement sans s'enliser ni se retrouver avec des informations incomplètes ou erronées? Croyez-le ou non, comprendre le fonctionnement hors ligne du secteur immobilier facilite la compréhension des informations et des stratégies immobilières en ligne.

Les affaires de l'immobilier

Les biens immobiliers sont généralement achetés et vendus soit par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé, soit directement par le propriétaire. La grande majorité est achetée et vendue par l'intermédiaire de courtiers immobiliers. (Nous utilisons les termes "agent" et "courtier" pour désigner le même professionnel.) Cela tient à leurs connaissances et à leur expérience dans le domaine de l’immobilier et, au moins historiquement, à leur accès exclusif à une base de données de biens actifs à la vente. L'accès à cette base de données de listes de propriétés constitue le moyen le plus efficace de rechercher des propriétés.

La MLS (et CIE)

La base de données des propriétés résidentielles, foncières et produisant des revenus plus faibles (y compris certaines propriétés commerciales) est communément appelée un service multi-listes (MLS). Dans la plupart des cas, seules les propriétés répertoriées par les agents immobiliers membres peuvent être ajoutées à un système MLS. L'objectif principal d'une MLS est de permettre aux agents immobiliers membres de proposer des compensations à d'autres agents membres s'ils trouvent un acheteur pour une propriété.

Ces objectifs n'incluaient pas la possibilité de publier directement les informations MLS au public; le temps change. Aujourd'hui, la plupart des informations MLS sont directement accessibles au public sur Internet sous différentes formes.

Les listes de propriétés commerciales sont également affichées en ligne, mais les informations agrégées sur les propriétés commerciales sont plus difficiles à cerner. Les plus grands MLS exploitent souvent un échange d'informations commerciales (CIE). Une CIE est similaire à une MLS mais les agents qui ajoutent les listes à la base de données ne sont pas tenus d’offrir un type spécifique de compensation aux autres membres. La compensation est négociée à l'extérieur de la CIE.

Dans la plupart des cas, les propriétés à vendre par le propriétaire ne peuvent pas être directement ajoutées à une MLS ou à une CIE, qui sont généralement gérées par des associations de courtiers. L'absence d'une base de données centralisée gérée peut rendre ces propriétés plus difficiles à localiser. Traditionnellement, ces propriétés sont trouvées en conduisant ou en recherchant des annonces dans les annonces immobilières du journal local. Un moyen plus efficace de localiser les propriétés à vendre par propriétaire consiste à rechercher un site Web à vendre par propriétaire dans la zone géographique.

Qu'est-ce qu'un agent immobilier? Parfois, les termes agent immobilier et agent immobilier sont utilisés indifféremment; Cependant, ils ne sont pas les mêmes. Un agent immobilier est un agent immobilier agréé qui est également membre de l'ASSOCIATION NATIONALE DES AGENTS IMMOBILIERS. Les AGENTS IMMOBILIERS sont tenus de se conformer à un code d'éthique et de conduite strict.

Les informations sur les propriétés MLS et CIE n'étaient traditionnellement disponibles que sur copie papier et, comme nous l'avons mentionné, uniquement accessibles directement aux agents immobiliers membres d'une MLS ou d'une CIE. Il y a environ dix ans, ces informations de propriété précieuses ont commencé à se répandre sur Internet. Ce filet est maintenant une inondation!

Une des raisons est que la plupart des près d’un million de REALTORS ont des sites Web et que la plupart de ces sites Web affichent des quantités variables d’informations sur les propriétés MLS ou CIE locales. Une autre raison est que de nombreux sites Web ne proposant pas d’agents immobiliers offrent également des informations sur l’immobilier, notamment des sites à vendre par le propriétaire, des sites de forclusion, des sites de référencement régionaux et internationaux, des sites d’évaluateurs de comté, ainsi que des informations de valorisation et de marché. des sites. Le flot d'informations immobilières sur Internet rend les informations plus accessibles, mais aussi plus confuses et sujettes à des malentendus et à des utilisations abusives.

Agents immobiliers

Malgré le flot d'informations immobilières sur Internet, la plupart des propriétés sont toujours vendues directement par l'intermédiaire d'agents immobiliers répertoriant les propriétés dans la MLS ou la CIE locale. Cependant, ces listes de propriétés ne restent plus locales. De par sa nature, Internet est un marché mondial et les listes locales MLS et CIE sont normalement diffusées pour être affichées sur de nombreux sites Web. Par exemple, beaucoup se rendent sur le site Web de l’ASSOCIATION NATIONALE DES AGENTS IMMOBILIERS, http://www.realtor.com, et sur le site Web de l’agent immobilier local. De plus, la liste peut être affichée sur le site Web d’un journal local. Essentiellement, Internet n’est qu’une autre forme de marketing proposée par l’agent immobilier d’aujourd’hui, mais il a une portée beaucoup plus large que la vieille publicité imprimée.

En plus du marketing Internet, les agents inscripteurs peuvent également aider le vendeur à établir un prix, tenir des journées portes ouvertes, tenir le vendeur au courant des offres et des acheteurs intéressés, négocier le contrat et aider à la clôture. Lorsqu'un agent fournit tous ces services, on parle de système de liste de services complets. Bien que les accords de service complets constituent le type d’arrangement le plus courant, ils ne sont plus la seule option.

Les changements technologiques apportés au secteur immobilier ont amené de nombreux agents à modifier leur façon de travailler. En grande partie, cela est dû à l'accès instantané que la plupart des consommateurs ont maintenant à la liste des propriétés et à d'autres informations sur l'immobilier. En outre, Internet et d'autres technologies ont automatisé une grande partie du processus de marketing et de recherche initiale de biens immobiliers. Par exemple, les consommateurs peuvent afficher les propriétés en ligne et demander des renseignements par courrier électronique. Les courtiers peuvent utiliser des programmes automatisés pour envoyer aux consommateurs des listes correspondant à leurs critères de propriété. Ainsi, certains agents limitent désormais les services qu’ils offrent et modifient leurs honoraires en conséquence. Un agent peut proposer d’annoncer la propriété dans le MLS mais ne fournir que des services supplémentaires limités. À l'avenir, certains agents immobiliers pourraient offrir des services plus à la carte.

En raison du volume d'informations immobilières sur Internet, les personnes qui embauchent un agent immobilier aujourd'hui doivent examiner les services particuliers proposés par l'agent et la profondeur de leur expérience et de leurs connaissances dans le secteur immobilier concerné. Il ne s’agit plus seulement d’accéder aux informations sur les propriétés. Les acheteurs et les vendeurs ont historiquement trouvé des agents grâce aux références d'amis et de membres de leur famille. Internet offre maintenant des moyens de trouver directement des agents qualifiés ou de rechercher la biographie d'un agent qui vous est référé hors ligne. Un de ces sites, AgentWorld.com, devient rapidement le site LinkedIn ou Facebook des agents immobiliers. Sur ce site, un agent peut personnaliser son profil, créer un blog, publier des photos et des vidéos et même créer gratuitement un lien vers son site Web. Une fois qu'un contenu unique est ajouté à leur page de profil, les moteurs de recherche le remarquent!

Certains ont fait valoir qu'Internet rend les agents immobiliers et le MLS moins pertinents. Nous croyons que cela sera faux à long terme. Cela peut changer le rôle de l'agent mais rendra les agents immobiliers bien informés, qualifiés et professionnels plus pertinents que jamais. En fait, le nombre d’agents immobiliers a considérablement augmenté ces dernières années. Pas étonnant, Internet a fait de l'immobilier local une entreprise mondiale. En outre, qu’il s’agisse ou non d’Internet, le fait demeure que l’achat d’un bien immobilier est l’achat le plus important que la plupart des gens effectuent dans leur vie (ou, pour nombre d’investisseurs, l’achat multiple le plus important de leur vie) et qu’ils ont besoin de l’aide d’un expert. Quant à la MLS, elle reste la source la plus fiable d’inscriptions immobilières et d’informations vendues disponibles et continue de permettre une commercialisation efficace des propriétés. Alors, quelle est la fonction de toutes les informations immobilières en ligne?

Les informations immobilières en ligne constituent un excellent outil de recherche pour les acheteurs et les vendeurs, ainsi qu'un outil de marketing pour les vendeurs. Lorsqu'ils sont utilisés correctement, les acheteurs peuvent gagner du temps en recherchant rapidement des propriétés et, finalement, en prenant de meilleures décisions d'investissement. Les vendeurs peuvent effectuer des recherches efficaces sur le marché et prendre des décisions en connaissance de cause concernant le recrutement d'un agent et la commercialisation en ligne de leurs propriétés. La prochaine étape consiste à savoir où chercher en ligne certaines des meilleures ressources.

Stratégies Internet

Dans les sections suivantes, nous fournissons des stratégies et des conseils sur la manière d'utiliser Internet pour localiser les propriétés à vendre et sur les informations de recherche pertinentes pour votre décision d'acheter la propriété. Il existe de nombreux sites Web immobiliers parmi lesquels choisir et bien que nous n'entendions en aucun cas approuver un site Web en particulier, nous avons constaté que ceux énumérés ici étaient de bonnes ressources dans la plupart des cas ou étaient si populaires qu'ils méritaient d'être mentionnés. Une façon de tester la précision d'un site Web consiste à rechercher des informations sur une propriété que vous possédez déjà.

Trouver un bien immobilier à vendre

Malgré l'accès largement disponible aux listes immobilières, beaucoup pensent que les bases de données MLS continuent à offrir la source d'informations immobilière la plus complète et la plus précise. La plupart des MLS distribuent maintenant du contenu sur d'autres sites Web (exploités principalement par des agents immobiliers). Le site Web national NAR, realtor.com, est également un excellent point de départ pour le contenu créé par MLS. Il s'agit également du site Web le plus populaire pour la recherche de listes de biens immobiliers. Pratiquement tous les MLS locaux et régionaux ont passé un accord avec realtor.com afin d'afficher une grande partie de leur inventaire d'inscription actif.

Certains systèmes MLS locaux et régionaux disposent également d’un site Web accessible au public. Cependant, pour obtenir des informations complètes, vous aurez probablement encore besoin de trouver un agent immobilier local qualifié. De nombreux agents immobiliers locaux fourniront également à leurs clients (par courrier électronique) de nouvelles inscriptions qui seront entrées dans le MLS et qui correspondent à leurs critères prédéfinis. Cela peut être très utile pour un acheteur occupé.

Il existe également de nombreux sites Web qui affichent à la fois les propriétés répertoriées par les agents immobiliers et les propriétés à vendre par le propriétaire. Zillow.com et trulia.com figurent parmi les sites Web les plus populaires. Ces sites offrent également d'autres services. Par exemple, zillow.com est mieux connu pour sa fonction d’évaluation instantanée des propriétés et trulia.com pour ses informations historiques. Les sites Web d’État, régionaux et locaux associés aux sociétés de courtage constituent une autre source de biens à vendre. par exemple, remax.com ou prudential.com. Les moteurs de recherche tels que yahoo.com et les sites d'annonces classées tels que craigslist.com comptent également un grand nombre d'annonces immobilières actives.

Une différence essentielle entre ces sites est la quantité d'informations auxquelles vous pouvez accéder anonymement. Par exemple, sur trulia.com, vous pouvez effectuer des achats anonymement jusqu'à un moment donné, mais vous devrez ensuite cliquer sur le site Web de l'agent pour obtenir plus d'informations. De nombreux nouveaux moteurs de recherche immobilière vous permettent de passer au crible les annonces sans avoir à remplir de formulaire. La meilleure stratégie consiste à parcourir quelques-uns des sites énumérés ci-dessus pour trouver des zones géographiques ou des fourchettes de prix intéressantes. Une fois que vous êtes sérieux au sujet d’une propriété, c’est le moment de trouver un agent immobilier qualifié de votre choix pour effectuer une recherche complète dans la MLS locale.

De plus, il n’est jamais mauvais de chercher à la manière démodée en parcourant les quartiers qui vous intéressent. Rien ne peut remplacer physiquement, et non virtuellement, le pas lorsque vous prenez une décision d'investissement sérieuse. En ce sens, l’immobilier est encore une activité très locale et se tenir devant l’immeuble peut donner lieu à une décision très différente de celle consistant à afficher une page Web imprimée.

Valoriser l'immobilier

Comme nous l'avons mentionné, l'un des outils immobiliers les plus populaires est l'évaluation instantanée des propriétés de zillow.com. Il suffit de taper une adresse et vous obtenez une valeur de propriété. Il indique même les fluctuations des prix et indique la dernière date de vente (y compris le prix) et les taxes foncières. Il existe d'autres sites proposant des outils similaires, tels que housevalues.com et homegain.com. Malheureusement, de nombreuses personnes n'utilisent que ces valeurs estimées pour justifier les prix de vente, les offres et les contre-offres. Cependant, il ne s'agit que d'estimations approximatives basées sur une formule qui intègre les informations de vente du comté local. Ces estimations peuvent fluctuer énormément sur une courte période et ne semblent pas toujours suivre les évolutions réelles du marché, qui sont normalement plus progressives. En outre, ces estimations ne prennent pas automatiquement en compte les rénovations ou les rénovations de propriétés, ni les autres modifications locales ou spécifiques aux propriétés. Cela ne veut pas dire que ces sites ne sont pas utiles. En fait, ils constituent d'excellents points de départ et peuvent souvent constituer une valeur sûre.

Pour obtenir une valeur plus précise pour une propriété en particulier, il existe d'autres stratégies plus fiables. L'une consiste à aller directement sur le site Web de votre comté. Plus souvent qu'autrement, la zone du site Web consacrée à l'évaluateur de comté fournit des informations sur les ventes et les taxes pour toutes les propriétés du comté. Si vous souhaitez rechercher une propriété particulière ou comparer les prix de vente de propriétés comparables, les sites des évaluateurs locaux sont vraiment utiles. Lorsque vous visitez le site Web d'un comté, vous obtenez des informations directement à la source. Aujourd'hui, la plupart des comtés publient des informations sur les propriétés sur leurs sites Web. Plusieurs fois, vous ne pouvez pas seulement voir le prix payé par un propriétaire précédent, mais aussi la valeur imposable, les taxes foncières et les cartes. Certains évaluateurs de comté ont également ajouté un outil d’évaluation du marché et de la propriété.

Compte tenu de l’importance de l’évaluation pour investir, nous allons également vous rappeler les deux méthodes d’évaluation les plus importantes (hors Internet): les agents immobiliers et les évaluateurs. Travailler avec un agent immobilier local est un moyen précis et efficace d'obtenir des informations sur les valeurs d'une propriété. Bien que l’un des principaux objectifs de la MLS soit de commercialiser les listes de propriétés actives de ses membres, le système collecte également des informations sur les ventes de ces listes. Les membres de l'agent immobilier peuvent extraire ces informations de vente et produire des analyses de marché comparables (parfois appelées CMA) qui fournissent un excellent instantané de la valeur d'une propriété particulière pour le marché dans une région donnée.

Enfin, le moyen le plus précis de valoriser une propriété consiste à confier une évaluation à un évaluateur agréé. Un évaluateur examine généralement les informations vendues dans le système MLS ainsi que les informations de comté, puis les analyse pour produire une évaluation de la propriété en fonction d'une ou de plusieurs méthodes d'évaluation approuvées. Ces méthodes d'évaluation peuvent inclure une comparaison de propriétés similaires ajustées pour les différences entre les propriétés, déterminer le coût de remplacement de la propriété ou, avec une propriété générant un revenu, déterminer une valeur basée sur le revenu généré à partir de la propriété.

Le quartier

Internet peut vous aider de différentes manières à obtenir le scoop sur un quartier particulier. Par exemple, les données du recensement peuvent être trouvées à recensement.gov. Vous pouvez également consulter les informations sur les quartiers sur des sites tels que outside.in ou consulter les blogs locaux. Un blog est un site Web où les gens discutent de sujets en postant et en répondant aux messages. Commencez par regarder placeblogger.com et kcnn.org/citymediasites.com pour un répertoire de blogs. Trulia.com a une "Carte de chaleur" qui montre à quel point chaque quartier est chaud ou froid en fonction des prix, des ventes ou de la popularité des utilisateurs du site.

Écoles

Lorsqu'il s'agit de vendre des propriétés résidentielles ou locatives adaptées aux familles, la qualité du district scolaire de la région fait toute la différence. Il existe de nombreux sites Web consacrés à l'information scolaire. Découvrez greatschools.net ou schoolmatters.com. La plupart des districts scolaires ont également leur propre site Web. Ces sites contiennent diverses informations sur les écoles publiques et le district scolaire, notamment ses données démographiques, ses résultats aux tests et ses évaluations par les parents.

Trouver le bon agent immobilier

Les sites Web permettant aux agents immobiliers de commercialiser leur expertise et leurs connaissances locales en affichant leurs profils professionnels et en établissant un réseau social avec des blogs ont récemment été ajoutés au boom Internet de l'information immobilière. Vous pouvez rechercher un agent possédant une expertise, une zone géographique de spécialisation ou un agent offrant des services spécifiques. Le site Web AgentWorld.com permet aux utilisateurs de trouver rapidement et facilement un agent possédant les compétences appropriées en utilisant des recherches par mot-clé et des profils d'agent propres et simples. AgentWorld.com permet également aux agents de publier des blogs, des photos et des vidéos personnalisés pour aider les consommateurs à trouver le meilleur agent pour leurs besoins. De plus, de nombreux profils d’agent incluent un lien direct vers le site Web de l’agent sur lequel vous trouverez probablement les listes MLS locales.

Cartes et autres outils

Internet a grandement facilité la cartographie et la localisation des propriétés. Pour obtenir une vue aérienne ou une image satellite d'une propriété ou d'un quartier, accédez à maps.live.com ou maps.google.com ou visitez promenades.fr pour voir à quel point une propriété est accessible à pied. Ces sites peuvent vous donner une idée des caractéristiques du quartier et des types de divertissement, restaurants et autres installations accessibles à pied de la propriété. Maps.Live.com fournit une vue en angle de sorte que vous puissiez voir les côtés des maisons. Maps.Google vous donne même une vue à 360 degrés au niveau de la rue pour certains quartiers. Si vous n’avez pas essayé l’un de ces sites Web, vous devriez le faire, ne serait-ce que pour vous divertir.

Réflexions finales sur les stratégies Internet

Internet est un outil de recherche et de marketing très efficace pour les investisseurs immobiliers mais ne remplace pas un professionnel de l'immobilier expérimenté et averti. Internet peut vous faire économiser du temps et de l’argent en permettant des recherches rapides et simples sur la propriété et des options de marketing. Des sites comme AgentWorld.com vous aident également à trouver efficacement un agent immobilier qui répond à vos besoins d’achat ou de vente.

Rappelez-vous toujours, lorsqu'il s'agit de stratégies Internet pour l'immobilier: Plus de connaissances, mieux c'est. Vous devez utiliser Internet pour créer votre base de connaissances sur une propriété cible ou pour trouver un agent immobilier possédant l'expertise dont vous avez besoin. Cependant, la grande prudence est de ne pas remplacer Internet par le jugement et le point de vue de l'homme, par les conseils d'experts ou par la diligence raisonnable – clés de la réussite des investissements.