Le devoir de confidentialité dans l'immobilier

Le devoir de confidentialité dans l'immobilier

Dans tout contrat d’inscription, la relation de mandataire prend fin à un moment donné.

Un contrat de vente, comme on le sait, n’est autre qu’un contrat entre le titulaire légitime d’un intérêt foncier (le «donneur d’ordre») et une société immobilière dûment autorisée (le «mandataire»), par lequel la société stipule et accepte de trouver, dans les délais impartis, un acheteur disposé, disposé et apte à acheter l'intérêt sur un terrain qui fait l'objet du contrat, tout en agissant dans les limites de l'autorité que le donneur d'ordre confère à l'agent, et dans lequel Le détenteur du titre stipule et accepte de payer une commission si le preneur de licence parvient à trouver cet acheteur.

Comme dans tous les contrats, un accord de cotation implique implicitement un élément généralement reconnu en droit comme un «engagement implicite de bonne foi et de relations loyales». Cette clause est une hypothèse générale de la loi selon laquelle les parties au contrat – en l’occurrence le titulaire du titre et la société immobilière agréée – se traiteront de manière équitable et qu’elles ne se feront pas subir de dommages en enfreignant leurs mots. ou autrement violer leurs obligations contractuelles respectives et mutuelles, expresses et implicites. Une violation de cette clause implicite engage la responsabilité tant en droit des contrats qu'en matière délictuelle.

En raison de la nature particulière d’un contrat d’inscription, les tribunaux ont depuis longtemps décidé que, pendant la durée de la relation de mandataire, le contrat impliquait un second élément découlant des nombreux devoirs et responsabilités de l’agent envers le mandant: a obligation de confidentialité, qui oblige un agent agissant exclusivement pour un vendeur ou un acheteur, ou un agent double agissant pour les deux parties en vertu des dispositions d'un contrat de double agence limitée, de garder confidentielles certaines informations fournies par le donneur d'ordre. Comme pour l'engagement implicite de bonne foi et de relations loyales, un manquement à cette obligation de confidentialité engage sa responsabilité tant en droit des contrats qu'en matière délictuelle.

Conformément à une décision récente du Conseil de l’immobilier de la Colombie-Britannique (http://www.recbc.ca/), l’organisme de réglementation ayant pour mandat de protéger l’intérêt du public dans les affaires immobilières, soulève maintenant une question quant à savoir si l'obligation de confidentialité s'étend au-delà de l'expiration ou de la résiliation du contrat d'inscription.

Dans une affaire récente, le Real Estate Council a réprimandé deux licenciés et une société immobilière pour manquement à une obligation de confidentialité continue, qui, selon le Real Estate Council, était due au vendeur d'une propriété. Dans ce cas, la propriété en question a été inscrite à la vente pendant plus de deux ans. Pendant la durée de la convention d'inscription, le prix de la propriété a été réduit à deux reprises. Néanmoins, la propriété n’a finalement pas été vendue et la liste a expiré.

Après l'expiration de la liste, le vendeur a conclu trois "accords de commission" distincts avec la société immobilière. Aux trois occasions, le vendeur a refusé de faire appel à une agence et la société a été identifiée comme «agent de l'acheteur» dans ces accords de rémunération. Une partie a intenté contre le vendeur une action en justice liée à la propriété en question.

L'avocat représentant la demanderesse s'est adressé à la société immobilière et lui a demandé de fournir des affidavits contenant des informations sur la liste de la propriété. Cet avocat a expliqué très clairement que si le cabinet ne fournissait pas les affidavits volontairement, il assignerait le cabinet et les titulaires de licence à témoigner afin de témoigner devant le juge, ou obtiendrait une ordonnance du tribunal en vertu de la Règles de cour obliger l’entreprise à fournir de telles preuves. Estimant qu’il n’y avait pas d’autre choix en la matière, la société immobilière s’est rapidement conformée aux déclarations sous serment demandées.

En conséquence directe et immédiate, le vendeur a déposé une plainte auprès du Conseil immobilier affirmant que les informations contenues dans les affidavits étaient «confidentielles» et que l'entreprise avait manqué à une obligation de confidentialité envers le vendeur. Il s’est avéré que les affidavits n’ont jamais été utilisés dans les procédures judiciaires.

Le courtier immobilier, quant à lui, a adopté la position suivante: toute obligation de confidentialité découlant de la relation de mandataire prend fin à l’expiration du contrat de vente. La société a en outre fait valoir que même s’il existait une obligation de confidentialité continue, cette obligation n’empêcherait ni ne limiterait de toute autre manière la preuve que le courtier immobilier serait obligé de donner en vertu d’une assignation à comparaître ou dans le cadre d’une procédure en vertu de la loi. Règles de cour. Enfin, la société immobilière a souligné qu’il n’existait pas de privilège agent immobilier-client et qu’en l’occurrence, le Vendeur n’aurait pas pu empêcher le cabinet de fournir des éléments de preuve dans la poursuite.

Le Conseil immobilier n'a pas accepté la ligne de défense et a maintenu qu'il existait un devoir de confidentialité permanent qui s'étend après l'expiration du contrat de vente. Le conseil a statué qu'en fournissant les affidavits, la maison de courtage et les deux titulaires de permis avaient manqué à cette obligation.

Le privilège avocat / client est un concept juridique qui protège les communications entre un client et son avocat et maintient la confidentialité de ces communications. Le privilège avocat-client est limité, comme par exemple le fait que le privilège protège la communication confidentielle mais pas les informations sous-jacentes. Par exemple, si un client a précédemment divulgué des informations confidentielles à un tiers qui n’est pas un avocat, puis donne les mêmes informations à un avocat, le privilège avocat / client protégera toujours la communication qui lui est adressée, mais ne protégera pas les informations fournies à la tierce partie.

Pour cette raison, une analogie peut être établie dans le cas d'un privilège agent immobilier-client pendant l'existence d'un contrat d'inscription, par lequel des informations confidentielles sont divulguées à une tierce partie telle qu'une chambre immobilière aux fins de publication sous les termes d'une offre multiple. Contrat de service, mais pas avant que ces informations soient divulguées au courtier immobilier. Dans ce cas, le privilège protégerait théoriquement la communication confidentielle ainsi que les informations sous-jacentes.

Et quant à savoir si le devoir de confidentialité va au-delà de la résiliation d’un contrat d’inscription fait toujours l’objet d’un débat ouvert, encore une fois, dans le cas du privilège avocat-client, il existe une autorité juridique suffisante pour appuyer la position selon laquelle un tel privilège les faits s'étendent indéfiniment, de sorte qu'une analogie peut également être déduite concernant la durée de l'obligation de confidentialité que le mandataire doit au vendeur, dans la mesure où cette obligation s'étend indéfiniment.

En résumé, cela semble être la position adoptée par le Conseil immobilier de la Colombie-Britannique dans cette affaire.

De toute évidence, le fait que le devoir de confidentialité qui découle d’un contrat d’inscription persiste après la résiliation du contrat est problématique pour la profession de l’immobilier en termes d’applications pratiques. Si, par exemple, une inscription au courtier A expire et que le vendeur est réinscrite au courtier B, s'il existe une obligation de confidentialité incombant au courtier A, en l'absence du consentement exprès du vendeur, un agent immobilier of Brokerage A ne pourrait pas agir en tant qu’agent de l’acheteur pour l’achat de la propriété du vendeur, si celle-ci était réinscrite par Brokerage B. Toutes ces conditions seraient donc contraires à toutes les règles de la coopération professionnelle entre les biens immobiliers. entreprises et leurs représentants. En fait, ce processus pourrait potentiellement déstabiliser la base entière du système de service d'inscriptions multiples.

En l’absence de directives précises, jusqu’à ce que toute cette affaire soit éclaircie, le meilleur recours possible pour les sociétés immobilières et les titulaires de licence quand un avocat lui demande de fournir des informations confidentielles est de répondre que la maison de courtage cherchera à obtenir le consentement nécessaire. du client et, si ce consentement n’est pas obtenu, que l’avocat devra prendre les mesures juridiques nécessaires pour contraindre la divulgation de ces informations.

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