Histoire des relations d'agence immobilière

Histoire des relations d'agence immobilière

Au début, les courtiers immobiliers étaient connus comme les intermédiaires et optionnels. À l'époque, la coutume était qu'un intermédiaire connaisse une propriété à vendre, mais la garde secrète auprès des autres intermédiaires. Il était difficile pour ces intermédiaires de percevoir des honoraires pour leurs services afin de pouvoir recourir à une tactique qui n'était pas toujours dans l'intérêt du vendeur. Les clients optionnels, d’autre part, réussissaient généralement mieux à percevoir leurs honoraires, car ils cachaient la propriété du vendeur de manière autonome. option d'achat, vendre la propriété à un acheteur à un prix supérieur au montant de l'option, payer le prix de l'option au vendeur, puis empocher le reste.

Les premières activités de courtage immobilier étaient mal organisées et utilisaient des méthodes de courtage souvent malhonnêtes, sujettes à la fraude et faisant appel aux vendeurs et aux acheteurs. Finalement, un nouveau concept avec le courtier immobilier devenant un agent et devant une obligation fiduciaire envers le vendeur et recevant le paiement de ses services a été développé. Ce nouveau concept a forcé la relation entre le vendeur et le courtier à améliorer le service et les obligations. Elle permettait également aux courtiers d’énumérer des biens à vendre à l’aide de contrats. Ces contrats sont ce que nous appelons maintenant des listes. Les formes précédentes de listes que nous avons appelées annonces ouvertes. La cotation ouverte est un type de contrat non exclusif autorisant un courtier immobilier à proposer une propriété à la vente, à trouver un acheteur et à être payé pour ses services à la clôture de cette transaction.

D'autres courtiers pourraient également avoir des listes ouvertes pour la même propriété, mais seul le courtier ayant réellement trouvé l'acheteur recevrait une commission. En outre, aucun courtier ne serait rémunéré si le vendeur vendait la propriété. La cotation ouverte a découragé la coopération entre courtiers, chaque courtier pouvant obtenir sa propre liste ouverte. Pour résoudre le problème des listes ouvertes, le agence exclusive la liste est devenue populaire.

La liste des agences exclusives est un type de contrat de vente aux termes duquel le vendeur n'offre la compensation que si l'agence est achetée grâce aux efforts de la société de courtage ou aux efforts d'autres sociétés de courtage immobilier. Cela signifie que dans certaines situations, telles que Vente par le propriétaire, le courtier inscripteur peut ne pas recevoir d'indemnité lorsque le bien est vendu. Dans la liste des agences exclusives, le courtier inscripteur ou un autre courtier collaborant avec le courtier inscripteur doit se procurer de l'acheteur pour pouvoir prétendre à une indemnité.

La liste des agences exclusives encourage les courtiers concurrents à rechercher des acheteurs, car le courtier inscripteur paie les frais du courtier vendeur. Toutefois, le vendeur ne paie toujours pas de frais lorsqu'un vendeur trouve l'acheteur. La liste des agences exclusives a finalement donné lieu à la droit exclusif de vendre inscription.

En vertu du contrat de droit de vente exclusif, le courtier inscripteur se voit proposer une indemnisation en cas de vente, quel que soit le donneur d'ordre. Le droit exclusif de vendre une annonce garantit que le courtier inscripteur recevra une commission, même si un courtier concurrent ou le vendeur vend un bien immobilier. Il fournit la meilleure protection pour le courtier inscripteur et est considéré comme étant dans le meilleur intérêt du vendeur, car le courtier inscripteur consacrera des efforts et des ressources à la commercialisation de la propriété, puisqu’une commission est garantie pendant la durée du contrat.

Même après que le droit exclusif de vendre la liste soit devenu populaire, il y avait peu de coopération entre les maisons de courtage, puisqu'un acheteur qui voulait acheter une propriété spécifique devrait traiter avec le courtier qui avait des listes d'intérêt exclusives. Il était également clair pour toutes les parties que le courtier représentait le vendeur et que l’acheteur n’avait aucune représentation.

Dans les années 1950, des pressions ont été exercées pour plus de coopération entre les maisons de courtage. En conséquence, un courtier travaillant avec un acheteur contacterait des courtiers concurrents pour connaître leur inventaire et les correspondances possibles pour leurs clients. Les transactions aboutissaient souvent là où l'agent vendeur ne connaissait pas le vendeur ou son agent et où le vendeur ne traitait qu'avec l'acheteur. Soudain, l’idée que la maison de courtage avait l'obligation de fiduciaire de seulement le vendeur n'était plus un concept soigné et logique. Cependant, il faudrait plusieurs années avant que les concepts d'agence impraticables soient résolus et aboutissent à une représentation des acheteurs.

Au fil des années 1950 et 1960, un système de courtage en coopération plus formalisé, connu sous le nom de Service inter-agences (MLS), a été développé. Grâce à la MLS, le concept de sous-agence évolué. En termes simples, cela signifiait que le courtier inscripteur était l'agent et représentait uniquement le vendeur. Le courtier inscrivez-vous embaucherait des vendeurs qui étaient considérés sous-agents du vendeur. Le courtier en inscriptions MLS était tenu de mettre la liste à la disposition du tout courtier coopérant au sein de leur MLS. Ces maisons de courtage ont également été considérées comme des sous-agents du courtier inscripteur, qui étaient des agents du vendeur. Si le courtier ayant coopéré avait des associés aux ventes, il s’agissait de sous-agents du courtier ayant coopéré, qui étaient les sous-agents du courtier inscripteur, qui était le mandataire du vendeur. Pendant cette période, une relation de mandataire avec un acheteur n’était pas possible, car ce dernier était toujours avec le vendeur. La seule obligation d'un preneur de licence envers un acheteur était de ne pas mentir lorsqu'on lui posait des questions sur une propriété. Le concept de «acheteur averti» était vraiment la réalité de la manière dont les activités de courtage fonctionnaient et les acheteurs étaient toujours non représentés.

La montée du consumérisme, qui se manifeste dans de nombreuses décisions de justice, a incité le secteur du courtage à se préoccuper davantage des intérêts de l'acheteur. De ce fait, les preneurs de licence travaillant avec des acheteurs avaient l’obligation affirmative de divulguer les faits connus concernant une propriété. Par exemple, si le courtier savait qu'il y avait une fuite de toit, il devrait divulguer ce fait. Les tribunaux ont par la suite élargi ce concept de divulgation pour inclure des conditions relatives à la propriété que les courtiers aurait ou aurait pu savoir.

Dans les années 1980, une étude gouvernementale a révélé que près des trois quarts des acheteurs estimaient que la maison de courtage avec laquelle ils travaillaient les représentait en tant que client. La même étude a conclu que près des trois quarts des vendeurs estimaient également que le courtier ayant coopéré représentait les intérêts de l'acheteur. Il est rapidement devenu évident que les concepts de loi sur les agences que les régulateurs industriels et gouvernementaux avaient tenté d’imposer pour simplifier et clarifier les relations entre les agences n’avaient pas fonctionné. La pression constante exercée par les groupes de consommateurs et les tribunaux a finalement abouti au mouvement de représentation des acheteurs des années 90.

En 1991, l’Association nationale des courtiers et agents immobiliers a formé un groupe consultatif pour étudier les problèmes de représentation des agences. Des témoignages ont été reçus de professionnels de l'immobilier, d'experts de l'industrie, du public et des autorités de réglementation des États. Le rapport du groupe consultatif fait les recommandations suivantes:

  • La politique d'inscription multiple du NAR doit être modifiée pour rendre les offres de sous-agences facultatives. Si un courtier ayant coopéré n'a pas accepté la sous-agence, le courtier inscripteur devait alors offrir une compensation au courtier représentant l'acheteur.

  • La NAR encouragerait les associations nationales à promouvoir des modifications du droit immobilier et de la réglementation immobilière afin de promouvoir la divulgation des options offertes aux agences. Ces options incluraient une agence de vente, une agence d’achat et une agence double divulguée. Cette recommandation visait à aider les consommateurs à prendre des décisions éclairées concernant la représentation.

  • La NAR devrait inciter les courtiers immobiliers à adopter des politiques écrites de la société concernant le traitement des relations entre les agences et leurs clients.

  • La NAR encouragerait l’éducation de tous les membres sur le thème de la représentation des agences. Les organismes de réglementation des États seraient également encouragés à inclure ces organismes dans les exigences en matière de formation continue de tous les titulaires de licence.

À partir de 1992, la National Association of REALTORS® a adopté la politique suivante:

"La National Association of REALTORS® reconnaît l'agence du vendeur, l'agence de l'acheteur et la double agence divulguée avec consentement éclairé comme formes appropriées de représentation des consommateurs dans les transactions immobilières. L'association respecte la nécessité pour tous les AGENTS IMMOBILIERS de pouvoir prendre des décisions individuelles concernant leur entreprise. En outre, NAR soutient la liberté de choix et le consentement éclairé des consommateurs ou des services immobiliers lors de la création de relations d'agence avec le titulaire d'une licence immobilière. "

Ces modifications de la NAR à la politique de représentation ont modifié les pratiques de l'industrie. Droit exclusif de représenter Les contrats d’achat permettent désormais à un acheteur de passer un contrat avec une maison de courtage pour rechercher et négocier l’achat d’un bien immobilier. En règle générale, ces accords sont conclus pour une période déterminée et obligent l’acheteur à payer une commission lors de la clôture de la transaction immobilière. En tant qu'agent de l'acheteur, la maison de courtage de l'acheteur doit toutes les obligations fiduciaires (soin, loyauté, divulgation, obéissance et comptabilité) à son mandant, l'acheteur.

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