Comment un avis d'intérêt peut vous faire économiser de l'argent dans vos investissements immobiliers

Comment un avis d'intérêt peut vous faire économiser de l'argent dans vos investissements immobiliers

Les lettres NOI représentent un avis d’intérêt ou sont parfois appelées à tort un mémorandum de contrat ou un MDC. C'est généralement un document d'une page qui stipule que la personne qui soumet le document pour enregistrement au bureau du greffier du comté a un droit en equity sur une propriété en raison de la signature d'un contrat d'achat et de vente.

Le NOI est le plus souvent utilisé lorsqu'un investisseur signe un contrat d'achat et de vente avec un propriétaire / vendeur et veut montrer à toute personne essayant de faire une autre offre sur le bien qu'il a un intérêt légal dans le bien. C'est le cas où quelqu'un d'autre, généralement un autre investisseur, se présente et propose un prix plus élevé au propriétaire.

La pratique par les investisseurs de sous-traiter des propriétés après leur contrat est de plus en plus courante sur les marchés en difficulté, mais se produit même sur des marchés normaux. Les investisseurs qui font régulièrement des déclarations aux propriétaires de la maison, tels que: "Demandez à votre meilleure offre et rappelez-moi, je vous donnerai plus d'argent que n'importe lequel d'entre eux – j'ai juste besoin de la voir par écrit". La partie laide de cette déclaration est le terme "par écrit" car cela signifie généralement qu'un contrat doit être signé par le propriétaire.

Bien que je ne puisse pas reprocher au propriétaire de vouloir plus d’argent, ce que j’ai vu arriver le plus souvent, c’est un investisseur au chapeau noir qui tente de voler l’accord, se rend à la table de clôture et renégocie le prix au-dessous de ce qu'il a avait à l'origine offert le vendeur de confiance. Comment puis-je savoir? J'ai été de l'autre côté de ses offres et j'ai dû me battre pour garder mes vendeurs.

Nous devons donc parfois nous battre pour nos fermetures et j'ai déjà couvert cela dans d'autres articles sur la façon de le faire. La partie ironique est qu’il est criminel de "persuader" quelqu'un de signer un contrat lorsqu'un autre contrat est en vigueur. Le bureau du procureur général prendra ces cas en compte si vous présentez des preuves et que le vendeur coopère – ce qui est généralement le cas lorsque le propriétaire est menacé d'une action en justice ou d'une forclusion.

Ainsi, lorsque nous signons un contrat avec un vendeur, nous enregistrons presque toujours un avis d'intention dans le dossier public, ce qui est en réalité un privilège sur la propriété. Je tiens à le répéter car les subtilités de ce "lien" vont très loin. Cet avis d'intention doit maintenant être libéré en tant que privilège sur la propriété avant que le titre ne puisse être transféré, sauf en cas d'action en forclusion visant à l'éteindre, ou si le titulaire du privilège (l'investisseur / acheteur initial) entame une action en forclusion pour prendre la propriété. Si cela semble dur, c'est simplement une solution à un problème dans lequel une partie à un contrat ne tiendra pas à la fin des termes du contrat – comme le fait un prêteur à un propriétaire.

La déclaration d'intention n'a pas besoin d'être signée par le propriétaire ou le vendeur afin que tout le monde puisse la mettre sur la propriété de quiconque. Rappelez-vous, il y a généralement une pancarte dans le bureau du greffier qui dit: "Si vous entrez un privilège qui n'est pas valide, c'est un crime", alors réfléchissez bien à ce que vous faites avant de le faire – Ne le faites pas dans la colère ou cela pourrait vous coûter cher en frais d'avocat.

Cela dit, les tribunaux et parfois le greffier considèrent les déclarations d'intention comme des beaux-parents indisciplinés. Ils les tolèrent probablement pour les frais, mais ils ne les aiment pas beaucoup en raison de problèmes historiques avec le vendeur qui ne sait pas que ces privilèges ont été déposés. De nombreux contrats immobiliers types interdisent spécifiquement le dépôt d’un avis d’intérêt dans le dossier public. Cette interdiction peut être levée en supprimant la clause la concernant et en la faisant signer par le vendeur et l'acheteur, ou en ajoutant une clause dérogatoire ou un avenant à votre contrat.

Une fois qu'un avis d'intention est déposé dans le registre public, lors du prochain transfert du titre de propriété, l'agent en titre devra faire signer une mainlevée de privilège pour que l'avis d'intention puisse être écrit sur la propriété ou le noter comme " exception "dans la politique. Si le NOI n'est pas éteint par une libération de privilège, le titre a été "assombri" et doit être effacé et un transfert à un nouvel acheteur peut ne pas avoir lieu correctement.

C'est là que vous entrez pour libérer le privilège et cela se produit généralement lorsque vous vous y attendez le moins – juste avant de planifier votre fermeture! Parfois, le propriétaire appelle quand il reçoit une copie de l'avis d'intention enregistré auprès du bureau du greffier et il ne s'y attendait pas – de toute façon, le vendeur essaie de revenir sur la transaction. Parfois, le vendeur change d’avis pour une raison valable, mais ce n’est souvent pas le cas.

Vous avez plusieurs choix lorsque le NOI "frappe le fan" pour ainsi dire:

1.) Libérer la déclaration d’intérêt à l’aide d’un document de libération de privilège et être payé pour libérer le privilège

2.) Honker down et combattez le vendeur pour qu'il vienne à la fermeture ou soyez payé pour libérer le privilège.

En résumé, votre choix est personnel et déterminé par la perte potentielle de profit dans la transaction, le motif réel pour lequel le propriétaire / vendeur refuse de vendre, le montant que vous pouvez obtenir pour une libération de privilège et votre disposition ce jour-là. En dernière analyse, vous avez le choix d’obliger le vendeur à fermer ou à libérer le privilège.