Comment financer des propriétés apparemment non financées dans le secteur de l'investissement immobilier

Comment financer des propriétés apparemment non financées dans le secteur de l'investissement immobilier

Certaines maisons ou propriétés multifamiliales dans l'immobilier peuvent sembler impossibles à financer. Cela peut être dû à un certain nombre de raisons, notamment le fait que les acheteurs potentiels ou les problèmes de titre affectent les propriétés. Malheureusement, ces problèmes semblent se produire lorsqu'un investisseur achète une propriété et ne peut plus la vendre.

Examinons les raisons habituelles pour lesquelles les propriétés ne peuvent pas être financées et ce qui peut être fait. Le problème le plus courant est probablement que l'évaluation sur une propriété n'est pas suffisante pour couvrir les coûts et les dépenses d'une cure de désintoxication. L’investisseur ne le découvre souvent qu’une fois la réadaptation terminée et qu’il a un acheteur prêt à l’achat qui doit obtenir un emprunt bancaire classique pour l’acheter.

Dans le même ordre d'idées, l'évaluation peut intervenir, mais l'acheteur ne peut obtenir de financement en raison d'exigences plus strictes imposées aux prêteurs – telles que les cotes de crédit, la durée de l'emploi, les récents antécédents de forclusion ou les faillites, pour n'en citer que quelques-unes. Ce n’est peut-être pas aussi simple que de passer à un autre acheteur ou d’obtenir une nouvelle évaluation, en particulier si cet acheteur avait été refusé par la FHA en premier lieu, car la propriété de l’investisseur est «corrompue» au point d’être évaluée dans le système FHA pendant au moins six mois. mois.

La solution la plus simple à la question du crédit et à celle de l'évaluation consiste à faire en sorte que les prêteurs privés ou les prêteurs de portefeuille financent la vente. Les prêteurs privés sont des personnes qui sont disposées à prêter de l'argent qu'elles auraient normalement dans une banque et qui rapportent un intérêt de deux pour cent. L’investisseur doit proposer à cette personne un prêt portant intérêt à 10% et garanti par une première hypothèque sur une propriété avec un billet ballon de deux ou trois ans. Ce prêteur privé pourrait également recevoir de 2% à 5% de points de clôture sur le prêt et bénéficier d’une pénalité de paiement anticipé de trois mois d’intérêts.

Voici un exemple de ce que le prêteur privé obtiendrait avec un prêt hypothécaire de 100 000 dollars: L’acheteur devrait pouvoir capitaliser 20% du prix d’achat pour garantir le prêt hypothécaire en cas de baisse du marché. Un grand nombre d'acheteurs de maisons actuels ont des dépôts importants parce qu'ils ont été saisis et qu'ils n'ont pas fait de versements hypothécaires depuis de longues périodes. Intérêt de 10% sur 100 000 $ = 833,33 $ par mois contre peut-être 83,33 $ dans une banque locale à 1% d’intérêt sur un compte d’épargne.

À la clôture, le prêteur obtiendrait 3 000 $ à 5 000 $ en espèces comme points de clôture. Si le propriétaire refinançait pendant la durée du prêt et payait la pénalité pour paiement anticipé, le prêteur privé recevrait en outre 833,33 $ x pénalité de paiement avant 3 mois = 2 500 $.

L’évaluation doit être effectuée par un évaluateur de renom et une police de propriété et une assurance doivent être fournies au prêteur privé. Un avocat doit rédiger tous les documents hypothécaires et procéder à la clôture pour protéger l’investisseur / vendeur et le prêteur.

L'utilisation d'un prêteur privé permet à un acheteur avec un crédit taché d'acheter une maison. Cela permet également au vendeur de ne pas dépendre des caprices d'une banque locale ou nationale qui peut craindre de prêter de l'argent dans ce quartier ou à ce moment sur le marché. L’investisseur doit également contacter les prêteurs de portefeuille de sa région pour savoir si son ou ses acheteurs sont éligibles. Les prêteurs de portefeuille sont des prêteurs privés plus petits qui ne sont pas soumis aux exigences de prêt strictes imposées par les prêteurs nationaux. Plus particulièrement, les coopératives de crédit.

Une autre cause majeure de l’impossibilité de financer est liée à un problème de titre et à l’impossibilité pour un acheteur d’obtenir un prêt conventionnel sur la propriété. Si nécessaire, l’investisseur peut être appelé à faire ce que l’on appelle les tribunaux pour faire taire toute réclamation. Cela peut prendre de quelques mois à quelques années, mais cela vaut la peine de pouvoir vendre une propriété à sa pleine valeur marchande et d’obtenir un financement conventionnel à ce moment-là.

En résumé, peu importe l’impossible, il peut sembler impossible d’obtenir des fonds pour un acheteur d’un bien immobilier. Il existe de nombreuses façons de le faire, dont quelques-unes ont été mentionnées dans cet article. La recherche de propriétés avec des titres défectueux est un excellent moyen pour les investisseurs d’obtenir de bonnes affaires – vous avez juste besoin de patience et de courage.