Café Starbucks – Ce que les investisseurs immobiliers commerciaux devraient savoir

Café Starbucks – Ce que les investisseurs immobiliers commerciaux devraient savoir

Résumé de l'entreprise

Starbucks Coffee, parfois appelé Fourbucks Coffee, est la plus grande chaîne de cafés au monde. Il a ouvert son premier magasin en 1971 sur le front de mer de Pike Place Market, à Seattle, auprès de trois partenaires: Jerry Baldwin, Zev Siegel et Gordon Bowker, dans le but de vendre du café en grains et du matériel de haute qualité. En 1982, Howard Schultz, l'actuel président et chef de la direction, a rejoint la société en tant que directeur du marketing. Après son voyage à Milan en 1983, il a été impressionné par la popularité des bars à expresso en Italie. De retour aux États-Unis, il a convaincu les fondateurs de Starbucks de vendre à la fois des grains de café et des boissons à base d'espresso. Cependant, l'idée étant rejetée, il quitte la société et fonde la chaîne de cafés Il Giornale en 1985. En 1987, Howard Schultz et Il Giornale rachètent Starbucks pour un montant de 3,8 millions de dollars et le rebaptisent Starbucks pour le transformer en Starbucks que vous connaissez aujourd'hui. . La société a annoncé le symbole SBUX le 26 juin 1992 à 17 dollars par action dans 140 magasins. Depuis lors, le stock s'est divisé 5 fois. En mai 2008, SBUX se négociait à environ 16 USD, en baisse par rapport au sommet de 39,43 USD de novembre 2006.

Starbucks a ouvert le premier magasin à l'étranger à Tokyo, au Japon, en 1996. La société compte actuellement environ 16 000 magasins, emploie 172 000 partenaires et employait AKA en septembre 2007 dans 44 pays. Son chiffre d’affaires annuel dépasse 10 milliards de dollars et son dernier chiffre d’affaires trimestriel était de 2,526 milliards de dollars. Environ 85% des revenus de Starbucks proviennent des magasins de l'entreprise.

Starbucks ne franchise pas ses activités et n’envisage pas de le faire dans un avenir prévisible. En Amérique du Nord, la plupart des magasins sont gérés par la société. Vous pouvez voir des magasins Starbucks dans Target, les grands supermarchés, les campus universitaires, les hôpitaux et les aéroports. Ces magasins sont exploités dans le cadre d'accords de licence afin de fournir un accès à des biens immobiliers qui seraient autrement indisponibles. Starbucks perçoit des droits de licence et des redevances de ces sites autorisés. Dans ces établissements de vente au détail agréés, les travailleurs sont considérés comme des employés de ce détaillant en particulier, et non de Starbucks. En 2008, il comptait 7087 magasins gérés par la société et 4081 magasins sous licence aux États-Unis. À l'échelle internationale, elle compte 1 796 magasins gérés par la société et 2 792 magasins en coentreprise ou autorisés dans 43 pays étrangers. Le rythme de l'expansion ralentit, la société prévoyant d'ouvrir 1020 magasins aux États-Unis en 2008, soit moins de 400 magasins en 2009, contre 1800 en 2007. En outre, il est également prévu de fermer 100 magasins en 2008.

Risques pour les investisseurs immobiliers

Les immeubles de café Starbucks restent un investissement populaire pour de nombreux investisseurs. Lorsque vous envisagez d'investir dans une propriété occupée par Starbucks, vous devez comprendre les risques suivants liés à votre investissement:

  1. Récession-sensibilité: un homme affamé peut survivre avec un Big Mac et des frites mais peut vivre sans un Frappuccino à quatre dollars. Cela signifie que Starbucks est très sensible au ralentissement économique observé en 2007 et 2008 par rapport à Burger Kings et McDonald's. C'est peut-être la raison principale pour laquelle les ventes dans les magasins aux États-Unis ouverts au moins un an sont attendues à une baisse moyenne, en pourcentage, à un chiffre, de la première baisse jamais enregistrée. Cela incite Howard Schultz à revenir au poste de PDG. La société prévoit de doubler ses dépenses en marketing à 100 M $ en 2008 pour augmenter les ventes. Il a lancé une campagne de coupons offensifs proposant des boissons gratuites tous les mercredis au 28 mai 2008. Cela peut être un signe de désespoir. Le 22 avril 2008, Starbucks a réduit ses perspectives pour l’année en raison de la faiblesse de son économie.
  2. Calories et sucre: Les boissons Starbucks contiennent plus de sucre et de calories et inquiètent de plus en plus les consommateurs en raison de l’explosion de l’obésité et de l’épidémie de diabète aux États-Unis. Par exemple, sa crème fouettée Fraises et Crème Frappuccino® contient 120 grammes de sucre et 750 calories par sa taille de 24 oz Venti. Si le fait que les consommateurs décident de réduire leur consommation de sucre ou de suivre un régime alimentaire faible en glucides tend à devenir une tendance, cela aura un impact sur les revenus de Starbucks.

  3. Concurrence: McDonald's, Wendy's et Dunkin Donuts proposent désormais un espresso à des prix inférieurs pour concurrencer Starbucks. Ils vont générer des revenus auprès de Starbucks, en particulier auprès de clients soucieux de leur budget. Les prix actuels de Starbucks sont déjà assez élevés; il est très difficile pour Starbucks d’augmenter ses prix dans un avenir proche sans affecter le trafic de ses magasins.

  4. Modèle économique à dépenses élevées: alors que la marge bénéficiaire de Starbucks est élevée puisqu'elle paie en moyenne 1,42 dollar par livre pour le café non torréfié, son activité nécessite beaucoup de main-d'œuvre, comme toutes les autres entreprises du secteur de l'alimentation. Il faut entre 10 et 20 employés pour gérer un magasin. Tous les partenaires à temps plein et à temps partiel éligibles aux États-Unis et au Canada bénéficient d’un ensemble d’avantages comprenant un plan d’options d’achat d’actions, 401 000 $ avec couverture d’appariement, de couverture médicale, dentaire et de vision. L'enquête auprès des employés du magazine Fortune a classé Starbucks au septième rang des meilleures entreprises pour lesquelles travailler aux États-Unis en 2008. Ce qui est bon pour les employés peut ne pas l'être pour les employeurs. Ces avantages ne sont normalement disponibles que pour les employés clés ou les gestionnaires du secteur de la restauration. Historiquement, le coût de ces avantages pour la santé augmente plus vite que le taux d'inflation. À long terme, ils pourraient avoir un impact négatif sur les résultats nets de Starbucks. Si Starbucks ne se comporte pas bien, une société ouverte pourrait être contrainte de fermer davantage de magasins.

  5. Bâtiment à usage spécial: Le bâtiment autonome Starbucks est un bâtiment spécialement conçu pour Starbucks. Si Starbucks décide de ne pas fermer ou de ne pas renouveler le bail, il est difficile de revendre la propriété. Il y a peu de locataires prêts à payer le loyer élevé comme Starbucks. Il est difficile de l'utiliser comme restaurant de restauration rapide en raison d'une superficie relativement petite. De plus, il n'a pas de cuisine commerciale. Une fois libérée par Starbucks, la valeur de la propriété diminuera probablement.

Opération immobilière Starbucks

Starbucks divise les États-Unis et le Canada en 17 territoires immobiliers. Chacun dispose de son propre bureau de développement de magasins pour développer le marché sur son territoire. Les promoteurs ont construit des bâtiments indépendants d'environ 1 800 pieds carrés avec passage dans un endroit très visible et à fort trafic. Une fois que l'emplacement est approuvé par le bureau de territoire, Starbucks signe généralement un contrat de location de 10 ans avec 2 options de 5 ans dans lequel les propriétaires sont responsables du toit et de la structure. Tous les contrats de location ont normalement une garantie d'entreprise, ce qui signifie que Starbucks continuera à payer le loyer s'il devait fermer le magasin. Le bail a souvent une augmentation de loyer de 10% tous les 5 ans. Le loyer est compris entre 1,65 USD / SF dans un magasin de l’Utah et à 5,84 USD / SF à New York. Cette enquête sur les loyers est basée sur les loyers de seulement 30 propriétés Starbucks, dont 18 sont autonomes, sur le marché en vente aux États-Unis à partir d'avril 2008.

Emplacement Starbucks avec possibilités de fermeture de magasin minimales

Pendant les périodes difficiles, par exemple en 2008, lorsque les ventes baissent, Starbucks tentera de réduire les coûts et de fermer les magasins sous-performants. En tant qu'investisseur immobilier envisage d'investir dans un immeuble Starbucks, vous ne voulez pas investir dans une propriété qui sera fermée dans le futur.

Emplacement —— 1 mille —— 3 milles ——- AHI / an —– Taille (SF) —- Loyer de base / an — Rent / SF / mo –Plafonnement des prix(%)

Ohio …………… 296 …….. 2609 ……… 88375 …. 1613 ……… 58 590 $ ……….. 3,03 $ ………. 868K $ ……. 6.75

Floride ……….. 9186 …… 55270 …… 68595 $ ….. 1816 ……… 75 000 $ ……. …. 3,44 $ ………. 1,2 M $ ……. 6,10

Géorgie ……… 5717 …… 57201 ….. 143936 USD … 1750 ……… 74 000 USD ……….. 3,52 $ ………. 1,091 $ …….. 6,75

Mississippi … 188 …….. 4923 …….. 77372 $ ….. 1816 ……… 112 184 $ ……… 5,15 $ ………. 1,558 M $ ….. 7,2

Texas …………. 5944 ….. 40970 ……. $ 75043 ….. 1752 ……… $ 92,914 ….. …… 4,42 $ ………. 1 327 M $ … 7,00

Tableau 1: Comparables de loyer pour les bâtiments autonomes Starbucks

Localisation —— SBUX loyer / an — SBUX Taille — SBUX loyer / SF / mo — Autre locataire Taille — Loyer / SF / mo — Différence

Californie ……. 30096 $ …….. 1248 PC ….. 2,01 $ …………………… 1245 SF …………….. 2,50 $ ………….- 19%

Kansas ………. 43200 $ …….. 1600 PC …. 2,25 $ ………………….. ..1600 PC ……………… 1,33 $ …………. 68%

Utah …………… 38568 $ …….. 1950 PC ….. 1,65 $ …………….. …….. 1200 PC …………….. 1,86 $ …………- 11%

Nouveau-Mexique .. $ 92004 ……… 2000 PC …. 3.83 $ ……………………. 2500 PC .. …………… 1,92 $ ………… 100%

New York ……. $ 125004 …… 1785 PC …. 5.84 $ ……………………. 2819 PC ……………… 2,75 $ ………… 112%

Tableau 2: Écart de loyer dans les Starbucks Retail Centers multi-locataires

Étant donné que Starbucks ne génère pas de chiffre d'affaires pour un lieu donné, il vous suffit de faire une supposition éclairée. Sur la base des revenus annuels et du nombre de magasins stockés gérés par Starbucks, le revenu annuel moyen par magasin est d'environ 1 million de dollars. De plus, si le ratio loyer annuel / chiffre d'affaires est inférieur à 10%, il y a de fortes chances pour que l'emplacement soit rentable. Par exemple, si le loyer de base des Starbucks dans l’Ohio est de 58 590 dollars, le revenu annuel devrait être supérieur à 585 590 dollars. En plus de choisir un magasin dans un endroit bien situé (reportez-vous à l'article de cet auteur intitulé "Qu'est-ce qu'un" emplacement "dans l'immobilier commercial), et au taux de capitalisation vous devez tenir compte des éléments suivants:

  1. Zone densément peuplée: plus de gens signifient plus de clients et donc plus de revenus. Les Starbucks de FL, GA et TX du tableau 1 sont plus prometteurs. Remarque: l'auteur essaie d'être sensible en ne divulguant pas les emplacements exacts.
  2. Faible loyer: le Starbucks dans MS paie 112 184 $ pour le loyer de base. Pour être raisonnablement rentable, il doit avoir un revenu annuel de 1,12 M $. Toutefois, comme il n'y a que 188 personnes dans un rayon de 1 km et 4923 résidents dans un rayon de 3 km du magasin, il est moins probable que le magasin réalise ce chiffre d'affaires. En plus, Starbucks paie 5,15 USD / SF, ce qui est très élevé comparé à seulement 3,52 USD / SF dans un GA à forte croissance et à revenu élevé, densément peuplé, où 57 201 résidents vivent dans un rayon de moins de 3 miles et un revenu de ménage moyen (AHI) supérieur à 143 000 USD / année. Il est difficile de comprendre comment le Starbucks dans la SEP pourrait être un lieu irremplaçable dans une zone comptant seulement 188 personnes dans un rayon de 1 km de la propriété! Bien que offrant le plafond le plus élevé de 7,2%, cette propriété semble être un bon investissement, mais elle présente en fait le risque le plus élevé de sous-performance et pourrait être fermée à l’avenir. Alternativement, Starbucks pourrait tenter de renégocier le bail avec un loyer plus bas en période difficile. Bien que Starbucks n'ait pas encore demandé de réduction de loyer, il n'est pas surprenant que Starbucks le fasse pour améliorer son résultat net à l'avenir. Dans les deux cas, la valeur de la propriété diminuera.

  3. Prime de loyerBien que la plupart des propriétés Starbucks soient autonomes dans lesquelles elles occupent 100%, vous pouvez voir un Starbucks dans un petit centre de traitement multi-unités avec quelques autres locataires. Il occupe normalement l’unité finale avec accès direct et doit donc payer un supplément par rapport à l’unité adjacente. Cependant, Starbucks paie la plupart du temps un loyer considérablement plus élevé. Par exemple, dans le tableau 2, le locataire de l'unité voisine dans un centre de New York paye 5,84 USD / FS, contre seulement 2,75 USD / SF. Si le loyer de l’unité occupée par Starbucks était réduit (en raison de la fermeture ou de la renégociation de baux), la valeur du centre serait considérablement réduite. Vous ne voulez certainement pas investir dans cette propriété.

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