Agence unique, conjointe ou multiple?

Agence unique, conjointe ou multiple?

De nombreux clients que je rencontre lors des évaluations savent qu'ils peuvent faire appel à un ou plusieurs agents immobiliers. Ils savent également que le recours à plus d'un agent pourrait leur coûter plus cher en frais. Ce qu'ils n'auraient peut-être pas pris en compte, ce sont les petits caractères de chaque type d'accord ou les avantages relatifs d'utiliser un, deux ou plusieurs agents. Voici notre bref guide pour chacun;

Seule agence

Les contrats de ce type doivent se lire comme suit:

'Vous serez tenu de nous verser une rémunération, en plus des autres frais ou charges convenus, si à tout moment des contrats inconditionnels pour la vente du bien sont échangés:

• avec un acheteur que nous avons présenté pendant la période de notre seule agence ou

• avec qui nous avons négocié à propos de la propriété pendant cette période, ou

• avec un acheteur introduit par un autre agent pendant cette période. '

L'agent est payé s'il "introduit" un acheteur pendant la durée de son contrat ou si vous laissez un autre agent "présenter" un acheteur pendant la durée du contrat de l'agent d'origine. La définition de "introduit" est large. Il peut également s'agir de négociations avec un acheteur, de visites, d'envoi de détails, de discussions au téléphone et de tous ces scénarios:

• Un acheteur qui frappe à votre porte après avoir vu un tableau "à vendre".

• Un acheteur qui consulte un agent, puis fait une offre par l’intermédiaire d’un autre agent.

• Un acheteur à qui un agent fournit des détails sur votre propriété et qui réalise ensuite qu’il vous connaît.

• Un acheteur qui consulte un agent mais vous suggère de conclure une transaction privée

Les contrats doivent avoir une période de temps définie (la moyenne est de 12 à 14 semaines). Veuillez noter qu'un contrat comporte presque toujours un délai de préavis à la fin. Ajoutez-le à la durée de votre contrat pour déterminer le temps réel pendant lequel vous serez bloqué chez l'agent que vous avez choisi. Ce type de contrat vous permet de trouver vous-même un acheteur pour votre maison sans payer l’agent immobilier (une vente privée). Un contrat de "vente unique" (mieux évité) signifierait que l'agent serait payé même si vous trouviez un acheteur privé.

Les agences les plus courantes sont les accords les plus courants – la plupart des agents veulent un plan exclusif pour vendre votre maison. Si l'agent immobilier est bon, vous ne devriez pas avoir besoin d'un autre agent pour vous aider à vendre. Cependant, vous voudrez peut-être vérifier à quel point le marketing d'un agent est complet avant d'accepter une agence unique. S'ils ne couvrent pas toutes les bases (ou ont surévalué votre maison pour obtenir l'entreprise), vous ne voulez pas être enfermé dans un contrat de plusieurs mois.

Agence commune

Si vous nommez deux agents immobiliers qui agissent ensemble pour vous en vendant le bien, vous l’appellerez «agence commune» ou «agence unique commune». Un contrat unique d'agence unique est le cas où les agents immobiliers concernés se partagent la commission lorsque le bien est vendu. En pratique, l'agent qui trouve effectivement que l'acheteur perçoit généralement une fraction de commission plus élevée, mais ce pourcentage doit être convenu au début du contrat entre le propriétaire et les deux agents.

La collaboration entre agences est souvent un moyen utile de sortir d’une seule agence avant la fin du contrat. Si vous dites à votre agent immobilier que vous n'êtes pas satisfait et envisagez de mettre fin à son contrat à la première occasion, donnez-lui la possibilité de: étant retenus sur une base d'agence commune, ils pourraient être assez intelligents pour voir le mérite d'une tranche de frais plutôt que de rien du tout. Ce type d'agence est également utile lorsque vous souhaitez utiliser deux agents proposant différents services (par exemple, un agent de la ville et un agent de pays si vous habitez à la frontière d'une ville). N'oubliez pas que la majorité du public a une perception négative des propriétés avec plus d'un agent ("Je l'ai déjà vu – il doit y avoir quelque chose qui ne va pas"). Si vous songez à une agence commune, essayez de choisir deux agents capables de communiquer / travailler ensemble avec bonheur.

Agence multiple

Plus d'un agent est nommé et il n'y a pas de durée contractuelle fixe. Vous pouvez ajouter autant d’agents que vous le souhaitez, en supprimer un à tout moment, etc. Cependant, seul l'agent qui trouve réellement l'acheteur est payé.

Souvent utilisé lorsqu'un bien immobilier ne parvient pas à être vendu avec un mandataire exclusif, il s'agit d'une mesure extrême à prendre, car le total des frais sera considérablement plus élevé et la propriété risque de devenir surexposée très rapidement. Une confusion et des différends peuvent également survenir si les agents se disputent l'identité du premier acheteur. Assurez-vous de garder une trace de l'activité de chaque agent.

Frais en général

Les honoraires des agents immobiliers sont dus à l'achèvement et auraient dû être facturés à l'échange des contrats. La facture est envoyée à l'avocat qui agit pour le propriétaire, qui doit également en recevoir une copie à vérifier. La plupart des contrats sont basés sur "pas de vente, pas de frais", vous ne devriez donc rien payer si votre maison ne se vendait pas (voir cependant les frais supplémentaires ci-dessous).

Les frais doivent être clairement indiqués sur le contrat – si les frais correspondent à un pourcentage du prix de vente, un montant maximum en livres sterling et en sous doit également être affiché.

Bien que les honoraires des agents immobiliers soient souvent exprimés sous la forme d'un pourcentage simple du prix de vente, n'oubliez pas qu'ils sont également soumis à la TVA au taux en vigueur (actuellement 20%).

Certains agents immobiliers facturent des frais supplémentaires en sus des frais de vente. Nous les avons récemment vus exprimés sous la forme de "frais de publicité" ou "frais de retrait" (frais si votre propriété ne se vend pas ou si vous la retirez à un agent). Les coûts initiaux pour la production de brochures et de photographies professionnelles sont également relativement courants chez les agents des marchés plus avancés – il serait toujours utile de s'assurer que vous connaissez le total de TOUS les frais pour lesquels vous pourriez être tenu (e) avant de signer un contrat.

Faites attention si vous acceptez de payer des frais fixes à un agent immobilier – les frais sont généralement acceptés en fonction du prix demandé. Ainsi, si votre propriété se vend moins cher, vous risquez de trop payer à l'agent par rapport à des frais de pourcentage normaux (qui est facturé sur le prix de vente final)

Si vous souhaitez donner à votre agent une motivation supplémentaire pour obtenir le prix le plus élevé, envisagez de négocier des frais échelonnés (par exemple, 1% s’ils atteignent moins de 240 000 £, 1,2% s’ils réalisent entre 240 000 et 250 000 £, 1,5% s’ils dépassent £ 250 000). Réglez les niveaux avec soin pour récompenser un service exceptionnel et pénaliser un résultat moyen.

Conseils supplémentaires

Si vous changez d'agent immobilier, assurez-vous que l'agent précédent vous fournit une liste des noms des personnes qu'il a "introduites" dans votre propriété. Si l'un de ces noms achète la maison (concrètement dans les 6 mois à compter de la date de résiliation du contrat de l'agent), l'ancien agent a droit à ses honoraires. Assurez-vous de ne pas entrer dans un scénario dans lequel vous devez des frais aux deux agents, car vous n'avez pas fait vos devoirs.

Demandez toujours aux agents immobiliers de confirmer par écrit leurs conditions de contrat (vous pensez peut-être que c'est une pratique courante mais vous pourriez être surpris!) Et, si vous mettez fin à un contrat avec un agent, assurez-vous qu'ils le confirment également.

Vous pouvez passer d'un agent unique à un autre, d'un agent unique à des agents conjoints ou à toute autre permutation.

Ne recule pas en termes de marketing – si vous quittez un agent parce qu'il ne vend pas votre maison efficacement, prenez une pause et assurez-vous que le prochain que vous choisissez peut faire mieux AVANT de les nommer.

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